ustny, egzamin na rzeczoznawcę majątkowego

- DCF, ROLNA I LOKAL
- JAK OBLICZYŁAM RYZYKO PRZY OBLICZANIU STOPY DYSKONTOWEJ
- JAKIE INFORMACJE ZAWIERA MAPA GLEBOWO-ROLNICZA
- CO OZNACZA LICZNIK I MIANOWNIKLICZBIE MÓWIĄCEJ O UDZIALE NIERUCHOMOŚCI W CZĘSCI WSPÓLNEJ JAK SIĘ OBLICZA TEN UDZIAŁ
- JAK OBLICZYŁAM WAGI CECH I DLACZEGO PRZYJEŁAM TAKIE PRZEDZIAŁY
- CZY STRUMIENIE PIEIĘŻNE SĄ REALNE CZY NOMINALNE I CZY STOPA DYSKONTOWA JEST REALNA CZY NOMINALNA
- GDZIE I W JAKIEJ FORMIE PROWADZONE SĄ ZBIORY CEN TRANSAKCYJNYCH
- CZY OD GRUNTÓW ROLNYCH POBIERANY JEST PODATEK DOCHODOWY
- ZINTERPRETOWAĆ OTRZYMANĄ WARTOSC - CZY JEST WŁAŚCIWA
- PRZY KAŻDYM OPRACIE TRZEBA PODAĆ CO JEST PRZEDMIOTEM WYCENY I CEL WYCENY
- JESZCZE PYTANIE O KSIĘGI WIECZYSTE
- PYTANIA ŁATWE ALE TRZEBA JEDNAK ODPOWIADAĆ JAK NAJWIĘCEJ NA DENY TEMAt
CZEKAM NA DECYZJĘ O PRZYZNANIU UPRAWNIE

1.Omówić współczynnik bonitacji, co to jest jak się liczy? ( ja nie zastosowałam go, przyjęłam ceche: bonitacja i jakość gleby ale Pan powiedział, że o nie jest źle - ważne, że omówiłam współczynnik)
2. Jakie załączniki są obowiązkowe (powołałam się n KSWP3 "Operat szacunkowy" który nie reguluje, które są obowiązkowe tylko jest tam napisane " załączenie załączników uzasadnionych dla wyceny" wmieniałam KW, WYpis, wyrys, zaświadczenie z MPZP - a Pan dodał, że przy zabudowanych także mapa zasadnicza jest obowiązkowa - zdziwiłam się
3. Dlaczego liczyłam porównywania parami a nie korygowania skoro miałam dużo transakcji - wspomniałam tu o wadach m. korygowania ceny średniej - chyba się nie spodobało - ich zd. powinnam liczyć korygowania
Opłata za uw
1. Jak analizowałam rynek - nie lubię mało konkretnych pytań wiec już nie pamiętam co odpowiedziałam, pewnie czytałam analize z operatu
2. Zapytali o ceche "uzbrojenie" którą przyjęłam - skąd wiedziałam, jakie jest uzbrojenie nieruchomości podobnych (liczyłam korygowania więc tych nieruchomości było z 20) - odp że z mapy zasadniczej, która jest udostępniona w informacji przestrzennej miasta (Pani powiedziała, że nie mogłam z takiej mapy wiedzieć kiedy dane urządzenia zostały wybudowane- gdyż ona jest geodetą i nie mam nawet co się z nią spierać) dla mnie sprawa była jasna- jeśli coś jest narysowane na mapie w dniu w którym sprawdzałam to to urządzenie istnieje także nie wiem o co chodziło Pani. Zapytała także dlaczego wartościowałam te cechę następująco: " pełne, w pobliżu, brak" oczywiście miałam opisane co oznaczają te wartości - Pani powiedziała, że to nie jest gradiacja ( powinno być np. korzystne, średnie, niekorzystne), powiedziałam, że nazewnictwo zależy od rzeczoznawcy - zgodziła się ze mną ale nie oczekiwała takiej odpowiedzi i ucieła temat
3. Co to jest nieruchomość podobna
Kapitalizacji prostej
1. pytanie o błąd w operacie gdyż w wyatkach operacyjnych miałam koszty zarządu w ujęciu mies a nie rocznym jak powinno być - przyznałam się do błędu i było ok, musiałam powiedzieć skąd te info mam - oczywiście od zarządców budynków
2. jak analizowałam rynek grrrr
3. Jak bada się stan prawny, teraz są takie techniczne możliwości? więc o nich opowiedziałam, że to system jawny i na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości można księgi wieczyste zweryfikować przez internet - Pan dodał, że to nie jest wiarygodne, moim zdaniem to jest to samo co sprawdzić kw elektroniczoną w sądzie - chyba Pan się nie zgodził ze mna, na szczęscie dodałam, że w przypadku tej KW sprawdziałam ją w Sądzie Rejonowym u źródła.

Oczywiście przy każdym operacie trzeba było przedstawić przedmiot, cel wyceny. Powiedzieli, ze pod wzg. prawnym jetem przygotowana b.d. ale z praktyką u mnie chyba gorzej - jak już poznałam wynik egzaminu przyznałam się że cięszę się ze docenili przygotowanie prawne bo praktycznie od ponad 3 lat pracuje w wycenie nieruchomości - i tu się obudził Pan niemiły i zaczął( już po wynikach) wypytywać mnie o to czym się dokładnie zajmuje z wielkim uśmiechem - jakby liczył, że odpowiem, że sporządzam operaty szacunkowe więc się zdziwił.

12 Maj 2010, 06:58

1. Jaka jest różnica między przeciętnym stopniem zużycia a stopniem ważonym?
2. Jak liczy się stopień zużycia pod ubezpieczenie?
3. Przedstawić cel, przedmiot i sposób wyceny we wszystkich trzech operatach?
4. Skąd uzyskuje się informację o czynszach rynkowych nieruchomości podobnych, na podstawie których określa się czynsz rynkowy dla przedmiotu wyceny?
5. Jak liczymy pustostany?
6. Co to są zaległości czynszowe?
7.Co to jest zasada współmierności dochodu i stopy kapitalizacji?
8. Dlaczego nie wybrano metody porównawczej, jeśli stopy kapitalizacji liczone są z nieruchomości podobnych?
9. Czy w wycenie podejściem kosztowym robimy analizę rynku?
10. Z jakich dokumentów badamy przeznaczenie budynków?
11. Co jest ważniejsze WZ czy Studium WZ?
12. Czy przeznaczenie w Studium może być inne niż w WZ?
13. Z jakich dokumentów korzystamy przy badaniu stanu prawnego?
14. Jaka jest różnica między spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu a nieruchomością lokalową?
15. Jaka jest różnica pomiędzy kosztorysem a technika szczegółową?
16. Jak się liczy udział procentowy danego elementu w koszcie budowy?
17. co to jest nieruchomość lokalowa?
18. Czy udział w częściach wspólnych w użytkowaniu wieczystym gruntu na którym znajduje się blok w którym znajduje się nieruchomość lokalowa miał wpływ na wartości nieruchomości?
19. Czy w bloku spółdzielczym może powstać wspólnota mieszkaniowa, oraz kiedy powstaje wspólnota?
20. Co to jest strumień dochodu a co to jest strumień pieniężny według ustawy o rachunkowości?
21. Jak oblicza się stopień zadrzewienia?
22. Wymienić trzy podstawowe składniki które decydują o wartości gruntu i drzewostanu?
23. Co to jest typ siedliskowy i co on określa?
24. Dlaczego są przyjęte takie cechy a nie inne?
25. Jak określić wydatki operacyjne?
26. Jak ustala się stopę dyskontową?
27. W jaki sposób liczy się wagi cech?
28. Jakie można czerpać korzyści z nieruchomości wspólnej?
29. Na jakiej podstawie określa się koszty remontu?
30. Dlaczego stopę dyskontową wyliczono z rynku kapitałowego?
31. Dlaczego wyliczona stopa dyskontowa z rynku kapitałowego jest wyższa od stopy kapitalizacji wyliczonej z rynku lokalnego, a powinna być niższa?
32. Co to jest strop Klejna?
33. Jakie cechy wpływają na wycenę nieruchomości?
34. Co to jest średnioważony stopień zużycia technicznego?
35. Skąd się bierze klasę bonitacji?
36. Kto i jak wykonuje opis taksacyjny?
37. Co jest potrzebne aby spółdzielnia mogła sprzedać spółdzielcy mieszkanie?
38. Jakie dokumenty można pobrać z katastru dla wyceny spółdzielczego prawa?
39. Czym różni się bór od lasu?
40. Podać podstawy prawne do odtworzeniówki?
41. Jakie są metody wyznaczenia współczynnika zmiany cen?
42. Jakie są opłaty adiacenckie i podać ich maksymalne stawki?
43. Współczynnik regionalny, do czego służy jak się go stosuje?
44. Jak liczy się DON i kiedy stosujemy metodę zysków a kiedy inwestycyjną?


zebrałem pytania z forum do jednego worka, na pewno coś przeoczyłem, piszcie w kolejnych postach sam numer ( 45, 46 itd) i pytanie jakie się pojawiało, zrobimy w ten sposób dobrą bazę do przygotowania się na ustny egzamin

a)      lokal mieszkalny odrębna własność:
1. co to jest nieruchomość lokalowa
2. czy udział w częściach wspólnych w użytkowaniu wieczystym gruntu na którym znajduje się blok w którym znajduje się nieruchomość lokalowa miał wpływ na wartości nieruchomości (pan przewodniczący tak mnie zakręcił tym pytanie że do teraz nie wiem o co mu chodziło)
3. czy w bloku spółdzielczym może powstać wspólnota mieszkaniowa, kiedy powstaje wspólnota.
b) kapitalizacja prosta
1. co to jest strumień dochodu a co to strumień pieniężny wg ustawy o rachunkowości
2. czym się różni kapitalizacja prosta a czym dyskontowanie (chodziło o to że w kapitalizacji dochody są niezmienne do nieskończoności )
3. jak obliczałem trend czasowy dla czynszów i po co to robiłem
c) las
1. jak obliczałem stopień zadrzewienia (miałem w operacie z opisu taksacyjnego miąższość rzeczywistą i na tej podstawia obliczałem)
2. wymiesić trzy podstawowe składniki które decydują o wartości gruntu i drzewostanu
3. co to jest typ siedliskowy i co on określa

Zgodnie z normą PN -70/B - 02365 ,, Powierzchnia budynków.Podział, okreslenia i zasady obmiaru'' pomieszcenie suszarni w budynku wielorodzinnym zalicza się do:

odp a: powierzchni netto
odp b: powierzchni usługowej
odp:c: powierzchni użytkowej

Suszarnia w budynku wielorodzinnym to zgodnie z przepisami ,,Prawa budowlanego"

odp:a pomieszczenie gospodarcze
odp:b lokal użytkowy
odp:c pomieszczenie pomocnicze

·        

·        

przez 19 Lis 2011, 11:17

Witam
ja również zdałam wczoraj egzamin ustny. Czyniąc zadość forumowej tradycji podaję pytania komisji:

1. 3 - dom metodą porównywania parami
pytanie o trend, który miałam źle policzony (co to jest trend, jak się liczy trend itp)
pytanie o obliczanie poprawek, które miałam dobrze policzone, ale pan myślał, że źle, obroniłam
pytanie co to jest służebność i jak ją uwzględniłam w swoim operacie (miałam nieruchomość władnącą)

2. 13 - metoda pozostałościowa
pytanie o stropy, co to są stropy fert, stropy skośne (musiałam się tłumaczyć, bo napisałam że mam stropy skośne bo tak było w cenniku dla scalonych), o stropy fert pytania dosyć szczegółowe - jak się opiera na ścianie, jakie deskowanie itd.
pytanie jakie są warunki zagospodarowania działki budowlanej (4m od granicy, 3m ściana bez okien, 6m od drogi itd)
pytanie jak powinnam zrobić operat w kontekście standardu (miałam dla zabezpieczenia wierzytelności) a jak zrobiłam -
i tu uwaga, bo chodziło o to, że przyjęłam zysk inwestora, a skoro wyceniałam nieruchomość w obecnym stanie, w celu wzięcia kredytu na jej zakup, to nie powinnam brać pod uwagę zysku inwestora (zysk 0%) domyśliłam się i tak powiedziałam, ale piszę dla ostrzenia, bo ja w pierwotnej wersji tego operatu miałam właśnie zysk 0%, ale naczytałam się wypowiedzi między innymi na tym forum i przyjęłam jakiś zysk poprawiając operat, a akurat w tym przypadku to nie było poprawne

3. 11 - las
pytanie o klasyfikację jakościowo-wymiarową
pytanie co zawiera opis taksacyjny - otwarłam za załącznik i patrze Lwyż, mówię typ siedliskowy, patrzę Bk-Db, mówię typ gospodarczy, potem patrzę opis terenu, skład gatunkowy i taki sposób odpowiadania na pytanie chyba bardzo się podobał, tzn. nie trzeba znać na pamięć, tylko trzeba umieć skorzystać z tego, co jest w operacie
pytanie co to jest klasa bonitacji (przy okazji się dowiedziałam, że to co innego klasa bonitacji siedliska i klasa bonitacji drzewostanu)
na końcu pan powiedział, że do operatu nie ma zastrzeżeń, byłam zachwycona

no i odpowiadając na własne pytanie kilka postów wyżej, pan Telega pyta z lasu (przynajmniej mnie pytał)

Na koniec chciałabym podziękować za to forum, podziękowania szczególne dla Bondera, który wprowadził mnie w tajniki wyceny metodą porównywania parami, niewykluczone, że dzięki temu zdałam egzamin... Życzę powodzenia grudniowym , marcowym i tym, którzy zdawanie egzaminu mają w dalszej perspektywie!

. Techniki podejścia kosztowego - omówić.
2. Zużycie techniczne - jak się liczy?
3. Współczynnik regionalny, do czego służy jak się go stosuje, jak ja go wyliczyłam, jeżeli znalazłam stawkę roboczogodziny na rynku lokalnym to co z nią zrobiłam?
Porównawcze:
1. W jaki sposób obliczyłam cenę jednostkową (na podstawie średniej arytmetycznej skorygowanych cen trzech nieruchomości) a w jaki sposób można jeszcze wyliczyć (na podstawie średniej ważonej) i która z podanych cen miałaby wtedy największy wpływ na cenę?
2. Jak wyliczyłam wagi cech? Co wpływa na wagi? Jak można zrobić to inaczej?
3. Jak zanalizowałam rynek? Czy odległość od obiektów handlowych w moim przypadku miała naprawdę wpływ skoro wszystkie lokale położone są w takiej samej odległości od centrum miasta?
Użytkowanie wieczyste:
1. Jakie są zasady przy akutalizacji opłat za użytkowanie wieczyste? Chodziło o ustawę, jak się wypowiada stawkę dotychczasową od kiedy obowiązuje nowa, jaki tryb odwoławczy przysługuje (kolegium a potem sąd - nie pamiętałam czy to jest odwołanie, skarga czy zażalenie)
2. Aktualizacja opłat - zasady według rozporządzenia. Czyli wszystko począwszy od "przyjmuje się grunty niezabudowane, prawo własności i jak nie ma cen to na podstwie relacji na innych rynkach itd"
3. Jaki status mają w tej chwili standardy? (Nowelizacja ustawy ogn w 2004 r wprowadziła zapis, że standardy ustalają organizacje zawodowe w uzgodnieniu z Ministrem. W styczniu 2010r. został uzgodniony z Ministerem standard "wycena dla zabezpieczenia wierzytelności.)