|
Nie obrażaj więc mojej inteligencji poprzez czynione na pokaz zaniżanie własnej.
Umowa przedwstępna1. Strony zawarły w formie aktu notarialnego umowę przedwstępnš sprzedaży oznaczonej nieruchomoci budynkowej. Ustaliły również, że umowa przyrzeczona zostanie zawarta w terminie 6 miesięcy od daty zawarcia umowy przedwstępnej. Pięć miesięcy po zawarciu umowy przedwstępnej cała nieruchomoć została zmieciona z powierzchni ziemi na skutek przejcia fali powodziowej.Czy w takiej sytuacji nabywcy służy jakie roszczenie wobec sprzedawcy?Nie niemożliwoć wiadczenia, wiadczenie wygasa 475 KC par. 12. Strony zawarły umowę przedwstępnš sprzedaży oznaczonej nieruchomoci w formie aktu notarialnego, ustalajšc datę zawarcia umowy przyrzeczonej na 30.3.2005 r. W dniu 25.3.2005 r. właciciel sprzedał nieruchomoć Cezaremu, który nie był stronš umowy przedwstępnej, przy czym roszczenie Adama (niedoszłego nabywcy) nie zostało ujawnione w księdze wieczystej ustanowionej dla tej nieruchomoci. Cezary został natomiast wpisany do tejże księgi, jako właciciel. Z racji niezawarcia umowy przyrzeczonej Adam musiał wynajšć mieszkanie od 30.03.2005 r. Ponadto Adam poniósł wszystkie koszty zwišzane z zawarciem umowy przedwstępnej.Z jakim roszczeniem i wobec kogo może wystšpić Adam?Silniejszy skutek niezawarcia umowy przedwstępnej - roszczenie z art. 390 KC par. 2. Adam może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej od pierwotnego właciciela -> dłużnik przez stan faktyczny i prawny (zbycie przedmiotu wiadczenia) odpowiada w tym wypadku na podstawie art. 475 KC par. 2 dłużnik zobowišzany jest wydać wszystko, co uzyskał w zamian za tę rzecz3. Jan i Monika zawarli umowę przedwstępnš w zwykłej formie pisemnej zobowišzujšcš Monikę do zawarcia umowy sprzedaży z Janem należšcej do Moniki nieruchomoci położonej w Z. przy ul. Turkusowej 7 za kwotę 300 tys. zł. Strony zawarły w umowie klauzulę umożliwiajšcš janowi zamieszkanie w nieruchomoci w dacie umowy przedwstępnej. Uprawnionym do żšdania zawarcia umowy przyrzeczonej był tylko Jan. Jan popadł jednak w kłopoty finansowe i nie byłby w stanie uicić umówionej ceny, tak więc nie wyznaczał terminu, w jakim umowa przyrzeczona powinna być zawarta.Oceń kiedy i jakie roszczenia mogš przysługiwać Monice.Roszczenie odszkodowawcze rok od momentu prawomocnego wyroku sšdu stwierdzajšcego bezzasadnoć roszczenia Moniki o zawarcia umowy (jedynym uprawnionym do tego jest Jan). (art. 390 KC par. 3 zd. 2)//Natomiast może się domagać odszkodowania na mocy art. 18 Ustawy o ochronie praw lokatorów:1. Osoby zajmujšce lokal bez tytułu prawnego sš obowišzane do dnia opróżnienia lokalu co miesišc uiszczać odszkodowanie.2. Z zastrzeżeniem ust. 3, odszkodowanie, o którym mowa w ust. 1, odpowiada wysokoci czynszu, jaki właciciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu. Jeżeli odszkodowanie nie pokrywa poniesionych strat, właciciel może żšdać od osoby, o której mowa w ust. 1, odszkodowania uzupełniajšcego.//4.Łukasz zawarł z Karolem umowę zobowišzujšcš do zawarcia umowy przedwstępnej, która to miałaby być zawarta w formie aktu notarialnego i zobowišzać Karola do zawarcia umowy sprzedaży oznaczonej nieruchomoci Łukaszowi, przy czym uprawnionymi do żšdania zawarcia umowy przyrzeczonej według treci umowy przedwstępnej byliby zarówno Łukasz, jak i Karol. Umowa zobowišzujšca do zawarcia umowy przedwstępnej została zawarta w zwykłej formie pisemnej i pod warunkiem, iż jeżeli Łukasz dostanie 100 tys. zł. w spadku po Krystynie, to strony zawrš umowę przedwstępnš w formie aktu notarialnego o wspomnianej wyżej treci. Warunek ten się spełnił, jednakże Karol rozmylił się co do chęci sprzedaży rzeczonej nieruchomoci Łukaszowi, gdyż inny kontrahent oferował mu znacznie korzystniejszš cenę. Łukasz wystšpił do sšdu, by ten stwierdził, iż Karol jest zobowišzany do złożenia oferty.Jak powinien orzec sšd w danym przypadku?Silniejszy skutek niezawarcia umowy przedwstępnej zachowana forma (umowa przedwstępna nie musi mieć konkretnej formy) 390 par 2 KC Sšd może nałożyć obowišzek zawarcia umowy przyrzeczonej, którš w tym wypadku jest umowa przedwstępna o sprzedaż nieruchomoci Łukaszowi.Czy do zawarcia umowy przedwstępnej niezbędny byłby udział notariusza, gdyby sšd orzekł zgodnie z żšdaniem powoda?Nie jest konieczny, forma umowy przedwstępnej nie musi być identyczna z formš umowy przyrzeczonej, jednak jeli by tak było, umożliwiałoby to wystšpienie z roszczeniem silniejszym wskutek niezawarcia umowy przedwstępnej z art. 390 par 2 KC. Jednak ważnoć umowy przedwstępnej nie zależy od jej formy.5.Strony zawarły umowę przedwstępnš sprzedaży nieruchomoci 10.3.2005 r. w formie aktu notarialnego i wyznaczyły termin jej zawarcia na 20.3.2005. , przy czym uprawnionym do żšdania jej zawarcia wedle postanowień umowy przedwstępnej jest nabywca. Wszelkie koszty sporzšdzenia umowy poniósł przyszły nabywca. Gdy nadszedł termin zawarcia umowy ceny nieruchomoci wzrosły tak znacznie, że właciciel nieruchomoci nie chciał zawrzeć przyrzeczonej umowy sprzedaży. Niedoszły nabywca nieruchomoci zwlekał przez miesišc z wystšpieniem do sšdu ze swoim roszczeniem. Gdy miał to zrobić, sytuacja na rynku nieruchomoci zmieniła się diametralnie ceny nieruchomoci spadły znacznie poniżej ceny, jaka została okrelona w umowie przedwstępnej. Niedoszły nabywca wystšpił do sšdu z roszczeniem o odszkodowanie w ramach ujemnego interesu umownego. Właciciel podniósł przed sšdem, iż umowa została zawarta w formie aktu notarialnego, tak więc niedoszły nabywca może domagać się zawarcia umowy, a nie przyznania odszkodowania.Jaki charakter miała zawarta umowa przedwstępna?Jednostronnie zobowišzujšcyCzy wzrost cen mieszkać mógłby stanowić dla właciciela mieszkania podstawę żšdania waloryzacji wiadczenia z tytułu ceny przeniesienia własnoci nieruchomoci?Nie, na podstawie art. 3581 KC zasada nominalizmu, chyba, że przepisy szczególne stanowiš inaczej nie ma przepisów szczególnych.Ponadto - w przypadku zmiany treci w odniesieniu do umowy przedwstępnej nie mielibymy do czynienia ze spełnieniem wiadczenia z umowy przedwstępnej.Jakie powinno być rozstrzygnięcie sšdu?Sšd przyznaje odszkodowanie niedoszłemu nabywcy wyrażenie z art. 390 par. 2 KC strona uprawniona MOŻE dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej daje stronie uprawnionej wybór między skutkiem słabszym a silniejszym jeli wybrał słabszy, sšd musi to uszanować i według tego zasšdzić odszkodowanie w ramach ujemnego interesu umownego.ródło: Prawo cywilne. Materiały dla studentów prawa. Tom III. Zobowišzania, pod red. K. Jasińskiej, A. Lejko
|
Menu
|